Abschlag
Auch Discount. Prozentualer Abschlag des Börsenkurses gegenüber dem Net Asset Value (NAV) der Aktie. Bei den Immobilienfonds spricht man in diesem Zusammenhang von einem Disagio.
Aufschlag
Auch Agio oder Prämie. Bei den Immobilienfonds der prozentuale Aufpreis des Börsenkurses gegenüber dem Nettofondsvermögen je Anteil. Bei den Immobiliengesellschaften spricht man von einer Prämie gegenüber dem Net Asset Value (NAV).
Ausschüttungsrendite
Ausgeschütteter Betrag im Prozent des Börsenkurses.
Bruttorendite
Mietertrag in Prozenten des durchschnittlichen Verkehrswertes der Liegenschaften.
Buy and Manage
Swiss Estates AG versteht unter "Buy and Manage" eine Strategie, welche sich nicht auf das reine Halten von Immobilien beschränkt, sondern eine Strategie die auf Marktgegebenheiten reagiert und sich gegebenenfalls auch von Objekten trennt, sofern dies wirtschaftlich Sinn macht. Swiss Estates versteht unter "Buy and Mange" jedoch keinesfalls Immobilienspekulation.
Discounted Cash Flow Bewertung (DCF)
Die Grundidee der Discounted-Cash-Flow-Bewertung ist, dass der heutige Marktwert einer Immobilie bestimmt wird durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden Nettoerträge (=Nettomieteinnahmen, ohne Nebenkosten minus Betriebs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten), die auf den heutigen Zeitpunkt abdiskontiert werden. Die Diskontierungssätze werden dabvei auf der Basis von Handänderungen und der Kapitalmarktentwicklung den aktuellen Marktgegebenheiten angepasst.
Ecart
Prozentuale Abweichung des Börsenkurses zum Net Asset Value (NAV). Ist diese positiv, spricht man von Aufschlag, ist sie negativ von Abschlag.
Ertragswert
Aus den Mieteinnahmen und dem Kapitalisierungssatz ermittelter Wert einer Liegenschaft. Die Mietzinsen müssen angemessen und nachhaltig erzielbar erscheinen, um vollständig in die Berechnung einzufliessen. Der Ertragswert hat das grössere Gewicht als der Realwert bei der Berechnung des Verkehrswerts von Immobilienfonds.
Funds from Operations (FFO)
Die Funds From Operations (FFO) sind eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die in der Immobilienwirtschaft verwendet wird und eine Angabe zur operativen Rentabilität des Unternehmens (bei Bestandeshaltern ohne Liegenschaftsaufwertungen bzw. -verkäufe) macht. Man kann die FFO auch als operatives Ergebnis bezeichnen.
Latente Steuern
Latente Steuern stellen Steuerverpflichtungen oder Steuerguthaben dar, bei denen jedoch Höhe und Zeitpunkt, zu dem sie fällig werden, noch nicht genau bekannt sind. Bei Immobiliengesellschaften haben Auf- oder Abwertungen der Immobilien Änderungen der latenten Steuern zur Folge, da beim Verkauf einer Liegenschaft allenfalls Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern an- respektive wegfallen würden. Die Grundstückgewinnsteuern sind in jedem Kanton unterschiedlich und in der Regel tiefer, je länger man im Besitz einer Immobilie war.
Liquidität
Das an der Börse gehandelte Aktienvolumen in Stück oder CHF, zum Beispiel pro Tag oder Monat.
Net Asset Value (NAV) - Nettofondsvermögen - Nettoinventarwert
Das zu Verkehrswerten berechnete Vermögen abzüglich Verbindlichkeiten und latenten Steuern. Der NAV entspricht dem Eigenkapital nach Liquidationssteuern und ist vergleichbar mit dem Nettofondsvermögen bzw. dem Nettoinventarwert bei den Immobilienfonds. Einige Immobiliengesellschaften weisen auch den NAV vor Liquidationssteuern aus, der entsprechend höher ist. Aus Anlegersicht ist aber der NAV nach Liquidationssteuern wichtiger und überdies besser vergleichbar mit dem Nettofondsvermögen der Immobilienfonds.
Nettorendite
Nettomietertrag (Bruttomietertrag abzüglich direkter Liegenschaftenaufwand) in Prozenten des Verkehrswertes der Liegenschaft.
Neubewertungseffekte
Neubewertungen der Immobilien haben Änderungen der latenten Steuern zur Folge. Deshalb müssen zur Bereinigung der Unternehmensgewinne um die Neubewertungen auch die damit verbundenen Höher- oder Tieferbewertungen der latenten Steuern berücksichtigt werden.
Realwert
Nachkalkulation des aktuellen Substanzwertes einer Liegenschaft, d.h. der Kosten für die Neuerrichtung des Objekts mit gleichwertigem Standard unter Berücksichtigung des Landwertes und einer eventuellen Altersentwertung.
Rücknahmepreis
Preis, zu dem die Immobilienfondsanteile von der Fondsleitung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zurückgenommen werden müssen. Entspricht dem Nettofondsvermögen abzüglich einer Rücknahmekommission gemäss Reglement des Immobilienfonds.
Sollmieterträge
Diejenigen Mieterträge, welche bei einem Vermietungsgrad von 100 % zu erreichen sind.
Thesaurierung
Aus dem Griechischen (Thesauros = Schatz) übernommen. Unternehmen betreiben eine Thesaurierungspolitik, wenn sie von ihrem Jahresüberschuss keine Ausschüttungen vornehmen, sondern die Überschüsse dem Unternehmensvermögen zuschlagen. Die Wertsteigerung drückt sich dann, gesteuert über den erhöhten inneren Wert (Net Asset Value = NAV), in den Preisen der jeweiligen Anteile (Aktien, Partizipationsscheine) aus. Im Konzept der SE Swiss Estates AG bietet die Thesaurierung für den Anleger meist steuerliche Vorteile.
Verkehrswert
Dieser Betrag steht für den Preis, der unter «normalen» Umständen für eine Liegenschaft erzielt werden könnte. Normal bedeutet in diesem Fall, dass beide am Kauf beteiligte Parteien über ausreichendes Know-how verfügen, nicht unter (beispielsweise zeitlichem) Druck agieren, und dass die üblichen Vermarktungsmassnahmen zum Einsatz kommen. Als Synonym für den Verkehrswert spricht man auch vom Marktwert einer Liegenschaft.
Zinsdeckungsgrad
Der Zinsdeckungsgrad zeigt, wie oft der operative Gewinn (meist EBITDA oder EBIT) die Schuldzinsen zu decken vermag. Den Zinsdeckungsgrad definieren wir als EBITDA vor Neubewertungen/Nettozinsaufwand.
